Loyer impayé

Assurance loyer impayé

Assurance loyer impayé

Pour se protéger des impayés de loyer, le bailleur peut souscrire une assurance loyer impayé.

Dans cet article nous vous expliquons comment fonctionne cette assurance loyer impayé, ce qu’elle couvre et quels sont ses avantages.

Qu’est ce qu’une Assurance de loyer impayé

L’assurance loyer impayé ou garantie loyer impayé (GLI) couvre le bailleur en cas de défaut de paiement des loyers de ses habitations de la part du locataire. Pour le propriétaire, le loyer peut représenter une part importante de son budget. Cela peut être un complément de salaire ou de retraite, servir à financer des études ou un logement pour des enfants étudiants par exemple. De plus, dans le cas d’investissement locatif, le loyer couvre l’emprunt contracté par le propriétaire bailleur. Ainsi, des loyers impayés peuvent donc le mettre en grande difficulté financière.

Si le bailleur gère de manière autonome la location de son logement, il peut prendre un contrat d’assurance loyer impayé à titre individuel auprès de la compagnie de son choix.

En revanche, s’il passe par un gestionnaire de biens locatifs, il peut adhérer au contrat groupe de celui-ci. Le coût de l’assurance est souvent moins important et peut offrir de meilleures garanties grâce à l’effet volume. Cependant, le coût cumulé de la gestion locative et de l’assurance peut vite monter.

Cependant, si l’assurance loyer impayé peut représenter un coût important, les cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers au régime réel.

En revanche, il est impossible de cumuler une assurance loyer impayé et une caution. Sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Pour rappel, en cas de loyers impayés, le cautionnaire peut prendre le relais pour régulariser la situation du locataire, à condition qu’il soit solvable.

Assurance loyer impayé : Quelle couverture ?

Il est important de savoir que les garanties d’assurance loyer impayé peuvent varient en fonction des contrats et des compagnies.

La cotisation représente un pourcentage, souvent compris entre 2% et 5%, du montant annuel du loyer (charges comprises).

Petit conseil, l’assurance loyer impayé couvre les loyers et les charges impayées mais aussi les frais de procédure que cela entraine : frais de recouvrement amiable, honoraires d’avocats ou d’huissier voire même les frais d’expulsion du locataire. Cependant, certains contrats peuvent fixer une durée d’indemnisation maximale (12, 24, 36 mois) et un plafond du montant d’indemnisation.

Les contrats d’assurance loyer impayé proposent également différentes options pour s’adapter aux besoins de chacun :

  • Une protection judiciaire pour aider et accompagner les bailleurs en cas de litiges avec le locataire autre que pour des loyers impayés
  • Une assurance dégradations immobilières pour couvrir les éventuelles détériorations constatées lors du départ du locataire. A ce titre, on constate 50 à 60% de cas de dégradation au-delà de 6 mois de loyers impayés
  • Une couverture vacance locative pour indemniser des pertes liées à la non occupation du logement par le locataire. Par exemple, en cas de départ à la cloche de bois ou de décès de celui-ci

Compte tenu des différentes options, il est impératif de mesurer le bénéfice / risque de chacune car le prix de l’assurance loyer impayé peut vite monter.

Par ailleurs, il est important de préciser que pour souscrire une assurance loyer impayé le locataire doit être solvable. C’est au propriétaire de trier les dossiers et d’étudier la solvabilité des locataires potentiels. Les assurances exigent de plus en plus des locataires justifiant d’un CDI et d’un salaire au moins supérieur à 3 fois le loyer. Dans le cas contraire, ils pourraient pourrait refuser d’assurer le risque de loyer impayé.

Les délais à respecter

Pour être couvert en cas de loyer impayé, l’assurance doit être souscrite avant le premier incident de paiement.

Il est donc conseillé de souscrire à une assurance loyer impayé au moment de la signature du bail avec votre locataire. En effet, si elle est contractée en cours de bail, c’est certainement que vous anticipez un risque d’impayé. Dans ce cas, un délai de carence de quelques mois peut s’appliquer. Vous ne serez donc pas indemnisé en cas d’impayés de loyers pendant ce délai qui peut être de plusieurs mois.

Comme pour tout sinistre, un délai s’applique entre la déclaration de loyer impayé et les premiers versements d’indemnités. Ce délai peut être de plusieurs mois. Mais rassurez-vous, l’effet est rétroactif : vous toucherez donc bien vos indemnités, quelque soit le délai de traitement. Il est donc primordial d’avoir une bonne trésorerie pour assumer un remboursement d’emprunt par exemple.

Enfin, la fréquence de versement des indemnités varie selon la compagnie dans laquelle vous avez souscrit l’assurance loyer impayé. Elles peuvent versées mensuellement ou trimestriellement.

Déclarer le sinistre

En cas de retard ou d’impayé de loyer, il est conseillé de contacter l’assurance au plus vite. En effet, plus vous agirez tôt, plus vous aurez de chances de récupérer votre argent. Et moins la situation durera dans le temps et pourra s’aggraver.

Pour déclarer un impayé de loyer, vous devez transmettre les justificatifs justifiant que votre locataire mauvais payeur est bien solvable (bulletins de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.) et respecter les délais ainsi que la procédure de déclaration. Dans le cas contraire, vous risqueriez de recevoir un refus de prise en charge.

L’assurance va ensuite adresser un premier courrier dit de « lettre de rappel impayé » puis, en recommandé, une lettre de mise en demeure du locataire de payer le loyer. Enfin, il est envisageable que la compagnie fasse intervenir un huissier de justice avec l’envoi d’un commandement de payer.